Der Kehrreim eines Berliner Gassenhauers aus dem Jahre 1907 heisst “Immer an der Wand lang”. Er wird bis heute umgangssprachlich-scherzhaft zitiert, wenn man sich möglichst unauffällig durch eine Straße, einen Korridor oder Ähnliches bewegen will. Die israelische Gruppe Berlin Estate und Berlin Aspire haben sich am Berliner Markt einen zweifelhaften Ruf erworben.
Zwei Immobilienunternehmen bewegen sich schon länger im gesetzlichen Graubereich immer an der Wand lang und sorgen dafür, dass bezahlbarer Miet-Wohnraum in Berlin noch knapper wird.
Ihr Geschäftsmodell bringt einige Gewinner hervor – und viele Leidtragende, die sich nicht trauen, an die Öffentlichkeit zu gehen. Denn ein Vermieter kann seinem Mieter kündigen, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist.
Das MieterEcho aus der Möckernstraße 92 in Berlin Kreuzberg fasste das Geschäftsmodell wie folgt zusammen:
Berlin Aspire vermarktet Eigentumswohnungen, bevor ihre Umwandlung genehmigt ist.
Das Immobilienunternehmen Berlin Aspire Real Estate GmbH sucht das schnelle Geschäft.
Die Vertreibung von Mieter/innen, die Täuschung von Käufern und die Zwischennutzung als Ferienwohnungen gehören zur Verwertungsstrategie.
Berlin Estate aus Tel Aviv gehört zum größten Teil dem israelischen Geschäftsmann Adi Avraham Keizmann (46), der in Wien lebt und in Israel Schlagzeilen machte mit einer inzwischen geschiedenen Ehe mit der Industriemagnatin Ofra Strauss.
Seit 2011 baute er ein Firmennetzwerk auf, das von seiner ADO Holding Limited in Tel Aviv über Wien, Zypern bis nach Berlin führt.
Immer an seiner Seite: die israelischen Rechtsanwältin Liat Tal (47), die in Berlin lebt. Sie gründete 2011 die Berlin Aspire Real Estate GmbH mit Sitz in der Friedrichstraße Ecke Behrenstraße in Berlin Mitte.
Berlin Estate aus Tel Aviv und Berlin Aspire aus Berlin kaufen gerne in Gegenden von Wedding, Moabit oder Neukölln, in denen die Mieten noch niedrig sind, die Preise für Eigentumswohnungen jedoch stark steigen, während Kriminalität, sozialer Abstieg und Armut weiterhin unübersehbar sind.
Dort ist das Risiko eher gering, dass die Mieter wirtschaftlich in der Lage sind, von ihrem Vorkaufsrecht bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Gebrauch zu machen. Diese Mieter sind bei angekündigten Renovierungen mit Mieterhöhungen eher bereit, eine finanzielle Auszugshilfe anzunehmen, als zu kaufen.
Das Unternehmen geht in vielen Fällen nach dem gleichen Muster vor: Es erwirbt die Mietshäuser, teilt sie auf und verkauft die Wohnungen dann zügig weiter an ihre Kunden.
Auf diese Weise kaufte sich die Gruppe 44 Häuser in Berlin, das sind mehr als 1.600 Wohnungen. Die meisten davon verkaufte sie an Kleinanleger in Israel weiter, um dann für diese ausländischen Investoren unter Umgehung des Berliner Zweckentfremdungsverbots (welches für Besitzer außerhalb Deutschlands nicht gilt) die Wohnungen in Ferienpartments umzuwandeln, bei denen die Berlin Aspire Gruppe dann das Sechsfache der bisherigen Miete hereinholen kann.
Die Käufer in Israel werden damit geködert, dass sie nur 40 Prozent des Kaufpreises anzahlen müssen und sie drei Jahre lang eine Einkunftsgarantie von 5 Prozent pro Jahr auf die Einzahlung erhalten, egal ob die Wohnung vermietet wird oder nicht. Die Restfinanzierung, die in vielen Fällen von der Berliner Sparkasse gestellt wurde, würde sich in dieser Zeit von ganz alleine tragen.
Das Ganze nennt sich für die israelischen Käufer Rundum-Sorglos-Paket.
Sie unterschreiben in einem Büro in Israel eine “Absichtserklärung” und erteilen Vollmachten für Anwälte und Notare in Berlin. Häufig zahlen sie die Wohnung schon an. Danach müssen sie fast nichts mehr tun. Die mit Aspire verbundenen Firmen kümmern sich in Berlin zum Beispiel um Finanzierung, Kaufvertrag und Eigentumsübertragung. Und auch nachdem die Wohnungen verkauft sind, verdienen Firmen des Unternehmensverbunds weiter daran: Verwaltung, Sanierung und immer häufiger auch die Vermietung von möblierten Apartments – all das wird vermittelt.
Die deutschen Altmieter jedoch wissen von diesen um 5 Prozent günstigeren Kaufpreis nichts.
Was das Geschäftsmodell nicht nur unkoscher macht, sondern auch juristisch angreifbar. Denn nach deutschem Recht können Altmieter zwei Monate lang in einen Verkaufsvertrag einsteigen, und zwar zu gleichen Bedingungen.
Darauf verweist die Berliner Großkanzlei Schirp & Partner Rechtsanwälte mbB in Mitte (Leipziger Platz 9) und sieht Chancen auf Schadensersatz für Mieter, die nicht gekauft haben, ebenso wie für Mieter, die doch gekauft haben, aber ohne die garantierten Einkünfte von 5 Prozent.
Wie können sich Betroffene dagegen wehren?
Solche maßgeblichen Nebenabreden müssten notariell beurkundet werden, sonst seien diese Kaufverträge nichtig, betonte der Berliner Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Philippe Koch, Mitinhaber der Kanzlei Impact Rechtsanwälte Avocats GbR aus Schöneberg (Hauptstraße 37) in der rbb-Abendschau vom 18. Februar 2019.
“Es bedarf allerdings eines enormen Aufwandes von Mieterseite, den Sachverhalt zu ermitteln und dann juristisch zu prüfen”, schränkt Koch ein.
Die Beweislast, dass ein Schaden entstanden ist, liege beim Kläger:
Wenn der Beweis nicht gelingt, verliert man den Prozess und trägt die Kosten.
Die Höhe der dann anfallenden Kosten würde vom Streitwert abhängen, also dem Kaufpreis der Wohnung. Da wäre man schnell bei mehreren tausend Euro.
Mögliche Schadenersatzansprüche wegen Verweigerung des Vorkaufsrechts
Unter Umständen könne aber die Staatsanwaltschaft den Sachverhalt im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens aufklären, wenn ein Anfangsverdacht für eine Straftat vorliege, so Philippe Koch. Der Mieter sollte aktiv werden, wenn es Anhaltspunkte für Nebenabreden gibt, die sich nicht im notariellen Kaufvertrag wiederfinden. Eventuell bestehen Schadensersatzansprüche “wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts”. Ein Anwalt müsste prüfen, ob eine Strafanzeige ratsam sei, so Koch.
Das Geschäftsmodell von Berlin Estate und Berlin Aspire schrammte wohl so hart am Rand der Legalität entlang, dass Katrin Schmidberger (36), Sprecherin für Wohnen, Mieten und Tourismus der Grünenfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, den Fall Berlin Estate und Berlin Aspire nun an die Berliner Staatsanwaltschaft übergab:
Der Berliner Zeitung sagte sie vor wenigen Tagen:
Ich habe den Sachverhalt an die Staatsanwaltschaft zur Prüfung geschickt.
Informationen von der Unternehmensgruppe Berlin Estate und Berlin Aspire zu bekommen, ist nicht einfach. Sie lehnt es ab, Fragen zu beantworten oder Stellungnahmen für eine Veröffentlichung abzugeben.
Nach Auffassung einer weiteren Berliner Großkanzlei, Resch Rechtsanwälte aus Charlottenburg (Ernst Reuter Platz 8), die sich dem Anlegerschutz verschrieben hat, haben die israelischen Firmeninhaber die eigenen Landsleute in Vorverträge geschickt, die “nach deutschem Recht nichtig sein” dürften.
Tatsächlich taucht die 5-Prozent-Regelung in den am Ende vor einem Berliner Notar abgeschlossenen Kaufverträgen gar nicht mehr auf.
Und, so Rechtsanwalt Jochen Resch gegenüber dem Berliner Kurier: Das Fünf-Prozent-Versprechen “klingt so, als sei man aus dem Schneider: Aber was ist, wenn nach Ablauf der Garantie die Einnahmen geringer ausfallen? Dann muss der Käufer das Darlehen aus der eigenen Tasche bedienen.” Resch glaubt, dass die Anleger Ansprüche gelten machen könnten.
Überhöhte Kaufpreise?
Anwalt Resch:
